IN POCHE PAROLE …
La disciplina su appartamenti vacanze (CAV), camere in affitto (AIRBNB), B&, foresterie, ecc. Non solo obblighi antincendio (posizionamento estintori e rilevatori di gas), ma anche obblighi relativi alla legionella, alla potabilità dell’acqua, alle piscine e agli alimenti per la clientela.
Decreto – legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 191/2023
D.Lgs .23 febbraio 2023, n. 18
In questo ultimo periodo si è parlato molto dei nuovi obblighi antincendio per tutti gli affitti brevi (case vacanza, foresterie, B&B, ecc). Infatti, il recente Decreto Anticipi, D.L. n. 145/2023 del 18 ottobre coordinato con la legge di conversione 15 dicembre 2023 n. 191, in vigore dal 17-12-2023, ha introdotto l’art. 13-ter che riguarda la Disciplina delle locazioni per finalità turistiche.
Molti però si concentrano solamente su questi obblighi antincendio, tralasciando altri obblighi presenti, forse ancor più importanti, sia per la tutela degli ospiti che del proprietario dell’attività.
Ricordiamo che tali obblighi vanno rispettati da tutte le attività, anche quelle non a scopo imprenditoriale, poiché servono a tutelare principalmente l’ospite e di conseguenza non cambia la forma dell’attività, se sono presenti ospiti che usufruiscono ai fini turistici di una struttura.
Per fare chiarezza, riportiamo quindi i vari obblighi presenti, in campo di igiene e sicurezza, per le locazioni con finalità turistiche.
OBBLIGHI ANTINCENDIO
I primi che analizziamo sono quelli relativi all’antincendio, introdotti appunto con il cosiddetto “Decreto Anticipi”.
Tralasciando l’obbligo di assegnazione ed esposizione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) e della SCIA per le attività svolte sotto forma imprenditoriale (che sono obblighi maggiormente burocratici che relativi alla sicurezza), per gestire il rischio incendio, la norma prevede:
- Posizionamento di estintori portatili
- Posizionamento di rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili
- Avere impianti a norma (certificati secondo le norme comunali regionali o nazionali)
- Avere piano di emergenza o comunque indicazioni sui numeri da chiamare in caso di emergenza
Partendo dagli estintori, la normativa stabilisce l’installazione di almeno un estintore portatile ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
Ad esempio, se la struttura presenta tre piani da 50 metri quadri ciascuno, saranno necessari almeno tre estintori. E se su un piano sono presenti più appartamenti, si dovrà installare un estintore in ognuno di essi.
Gli estintori dovranno essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.
Come estintore, per la capacità di spegnimento, si consiglia un polvere 6 kg (capace di spegnere le classi di fuoco A solidi, B liquidi e C gas), oppure un estintore a schiuma 6 litri (capace di spegnere le classi di fuoco A e B).
Si ricorda che non basta installare gli estintori, ma questi dovranno poi subire adeguata manutenzione ai sensi del DM 3 settembre 2021, ovvero controllo semestrale da parte di aziende abilitate e periodica revisione, come stabilito dalla legge.
Parlando dei rilevatori, in ogni caso, tutte le unità immobiliari dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, funzionanti. In particolare, scatta l’obbligo di far installare rilevatori di monossido di carbonio certificati, che potranno anche essere alimentati a batteria. L’obbligo riguarda anche i rilevatori di GPL o gas metano certificati, che dovranno essere preferibilmente installati a corrente. Oltre all’installazione, è prevista anche la manutenzione periodica dei rilevatori, che dovrà essere affidata a tecnici manutentori.
È quindi consigliabile rivolgersi ad un’azienda di manutenzione antincendio che esegua l’installazione secondo la regola dell’arte e che poi prenda in carico i rilevatori per la successiva manutenzione.
Sul tema impianti è importante che il proprietario della struttura sia in possesso di dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, che la caldaia subisca l’adeguata manutenzione e controlli previsti dalle norme regionali e che anche l’impianto idrico sia adeguato.
Infine, per quanto riguarda la gestione dell’emergenza, gli ospiti delle abitazioni date in locazione per finalità turistiche devono essere adeguatamente informati sulle precauzioni e i divieti da osservare, e precedentemente individuati dal titolare, e conoscere le azioni e i comportamenti da seguire in caso di emergenza.
Agli ospiti si dovrà anche comunicare quali numeri chiamare in caso di emergenza e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso. In particolare, se gli ospiti hanno limitate capacità motorie si dovranno istruire sulle indicazioni previste per la gestione inclusiva dell’emergenza. Quindi, il locatore deve informare gli ospiti sulle procedure di emergenza da seguire in caso d’incendio e sulle misure antincendio da osservare.
Nelle strutture più grandi e complesse potrebbe essere necessaria anche la redazione di un piano di evacuazione e di emergenza.
OBBLIGHI RELATIVI ALLA LEGIONELLA
Con la novità sugli obblighi dei rilevatori e dell’antincendio, in molti gestori, si stanno dimenticando di un altro obbligo molto importante, ovvero quello della gestione del rischio legionella. La legionella è un batterio che può annidarsi nell’impianto idrico e può essere causa, se inalato attraverso i droplet, di alcune malattie come la febbre di Pontiac e la Legionellosi. La legionellosi è una polmonite molto forte, in grado anche di uccidere una persona (soprattutto se immunocompromessa). Il rischio da legionella è quindi presente quando si respira acqua nebulizzata (ad esempio durante la doccia) e NON quando si beve l’acqua.
Per questa ragione il titolare di una struttura ricettiva (di qualsiasi genere, forma e dimensione) ha l’obbligo di valutare il rischio legionella (ai sensi dell’Allegato XII dell’ Accordo Stato Regioni 7 maggio 2015).
In pratica, ogni titolare di struttura ricettiva, deve:
- Affidarsi ad un tecnico esperto per effettuare la valutazione del rischio ed implementare i registri di autocontrollo da compilare per la gestione del rischio (es registro di sostituzione dei soffioni e dei rompigetto, registri sanificazione soffioni, registri shock termico, ecc)
- Effettuare annualmente analisi in autocontrollo per la ricerca del batterio legionella, con analisi che dovrà essere svolta da laboratorio accreditato e il campionamento da tecnici abilitati.
I vari obblighi sulla legionella sono molto importanti sia per la tutela della salute degli ospiti, che per la tutela del titolare dell’attività ricettiva. Infatti, nel caso in cui un ospite dovesse ammalarsi di legionellosi presso la struttura, il titolare dell’attività, se non riesce a dimostrare che ha fatto di tutto per la gestione di tale rischio, dovrà indennizzare il turista colpito dal problema.
Si ricorda che i campionamenti andrebbero effettuati prima dell’apertura (prima della stagione turistica, per permettere di risolvere per tempo eventuali problemi emersi), almeno una volta all’anno.
OBBLIGHI RELATIVI ALLA POTABILITA’ DELL’ACQUA
Un’altra norma da poco entrata in vigore è il D.lgs. 18/23. Tale norma specifica un aspetto molto importante, ovvero che il responsabile della qualità e sicurezza dell’acqua, dall’acquedotto al contatore di una abitazione, è del gestore della rete idrica (ovvero la compagnia che gestisce acquedotto e rete idrica). Però, dal contatore alle uscite, ovvero ai rubinetti e alle docce di una abitazione, (ad esempio in una casa vacanza o in un B&B) la responsabilità è del gestore idrico interno, che è il proprietario dell’attività. Per questo la norma sopra citata prevede che ogni titolare di attività ricettiva, svolga una analisi del rischio ed effettui delle analisi di controllo sull’acqua, selezionando i parametri dall’allegato 1 della legge 18/23.
È importante che vangano ricercati quei parametri che possono essere influenzati dalle tubature di un edificio, come ad esempio: Cadmio, Cromo, Rame, Epicloridina, Piombo, Mercurio, Nichel, Vinilcloruro, Alluminio, Cloruro, Ferro, Manganese, Colore, Conduttività, Odore, Ossidabilità, Sapore, Torbidità, Solidi disciolti, Durezza totale.
Tali analisi vanno fatte periodicamente, ma se le prime svolte non dimostrano la presenza di criticità, possono essere svolte con frequenza sporadica (stabilita sempre nella valutazione del rischio).
Si ricorda che gli esiti delle analisi sull’acqua, permettono di indicare come potabile l’acqua del rubinetto alla clientela.
OBBLIGHI SULLE PISCINE
Nelle strutture in cui sono presenti piscine, è obbligatorio gestire la piscina ai sensi delle norme nazionali e regionali, come ad esempio sul tema della presenza del bagnino, dei presidi da installare come salvagente, termometro, regolamento esposto, cassetta primo soccorso, sul tema dei requisiti strutturali che deve avere la piscina (presenza recinzione, vasca lavapiedi, ecc). Sempre ai sensi delle citate norme è importante che la piscina sia dotata di uno specifico manuale di autocontrollo con apposite registrazioni sugli interventi di manutenzione e controllo sulla stessa. Inoltre, anche in questo caso, è necessario svolgere delle analisi annualmente, per il controllo dei parametri chimici e microbiologici della stessa.
OBBLIGHI HACCP
Gli obblighi in materia di HACCP, interessano solamente i B&B o comunque quelle attività dove l’operatore manipola alimenti per la clientela (ad esempio per le colazioni). Nelle case vacanza, dove è l’ospite ad utilizzare in autonomia la cucina ed è sempre lui che si acquista gli alimenti, non trovano applicazione le norme in materia di sicurezza alimentare.
Per coloro i quali servono colazioni o pranzi e cene nelle strutture ricettive (anche con soli alimenti confezionati), l’obbligo è quello di essere formati in materia di HACCP e di avere il manuale HACCP ai sensi del REG CE 852/2004.
Come si può vedere, quindi, gli obblighi sono diversi e trasversali, e possono cambiare da struttura a struttura. Per questo il consiglio, è che ogni proprietario di locazione turistico ricettiva, si affidi ad un consulente che lo possa affiancare nell’adempiere agli obblighi previsti, per evitare di incorrere in sanzioni o in gravi conseguenze penali in caso di problemi agli ospiti.
dott. Matteo Fadenti