Condominio minimo: ristrutturazione e fisco

Pubblichiamo, per estratto, il testo della circolare n. 11/E del 21 maggio 2014, recentemente diramata dall’Agenzia delle Entrate e contenente le risposte ai quesiti della stampa specializzata¹.

Alcune novità significative sono state introdotte con riferimento ai c.d. condomini minimi, per quanto concerne i lavori di ristrutturazione per i quali è prevista la detrazione fiscale ai sensi dell’art. 16-bis del t.u.i.r..

Ebbene, l’Amministrazione finanziaria è stata interrogata in merito al seguente quesito: «Il Provvedimento del 2/11/2011 del Direttore dell’Agenzia delle entrate, ai fini della conservazione della documentazione precisa che è necessaria la: “Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”. Si chiede se, in assenza di un obbligo giuridico di costituzione del condominio e relative tabelle millesimali, i comproprietari possano suddividere la spesa sulla base di un rendiconto che tenga conto degli importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti uguali la spesa. Si chiede, inoltre, se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all’impresa sulla base delle singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto giuridico “condominio” cui fatturare».

La soluzione prospettata dal Fisco, in estrema sintesi, è quella di dotare di codice fiscale il condominio minimo e far eseguire tutti gli adempimenti previsti dall’art. 16-bis del t.u.i.r. a nome del condominio minimo.

Le argomentazioni offerte dall’Agenzia delle Entrate possono essere così riassunte: in primo luogo, secondo giurisprudenza pacifica, la nascita del condominio si determina automaticamente senza che sia necessaria alcuna deliberazione, allorquando più soggetti costruiscano sul suolo comune o quando l’unico proprietario dell’edificio ceda a terzi soggetti piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, in modo da realizzare l’oggettiva condizione del frazionamento². Tale impostazione, peraltro, era già stata confermata anche dalla medesima Agenzia delle Entrate³.

La tesi testé riportata, secondo la parte pubblica, vale anche nelle ipotesi di condominio minimo, ossia per quegli edifici in cui vi sia un numero inferiore otto condomini. Secondo il Fisco, anche in tali ipotesi sono applicabili le norme civilistiche sul condominio, ad eccezione delle disposizioni di cui agli artt. 1129 e 1138 c.c., le quali disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (con gli obblighi ad esso inerenti) e il regolamento di condominio⁴.

Inoltre, ai sensi dell’art. 21, c. 11, lett. a), n. 1), l. 27 dicembre 1997, n. 449, il condominio è un sostituto d’imposta.

Da queste premesse, dunque, l’Amministrazione trae la conclusione anticipata in precedenza: «al fine di beneficiare della detrazione per lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso»⁵.

In merito alle modalità di pagamento, l’Amministrazione ha chiarito che in questi casi è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento⁶. I bonifici potranno essere tratti, indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, oppure sul conto condominiale appositamente istituito. Le modalità interne di ripartizione del pagamento, invece, sono demandate all’accordo delle parti. Tuttavia, rimane fermo il principio in virtù del quale la detrazione spetta solamente in ragione delle spese effettivamente sostenute da ogni condomino.

Inoltre, sempre con riferimento alla ripartizione delle spese relative alle parti comuni, il Fisco ha chiarito che i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o in base ai diversi criteri stabiliti dal Codice civile.

Per quanto concerne, infine, la documentazione giustificativa delle spese, deve essere intestata tutta al condominio.

L’intervento poc’anzi delineato irrompe nel panorama della prassi fiscali creando non pochi problemi.

Per esempio, affinché il condominio minimo possa richiedere e ottenere il codice fiscale deve nominare un suo rappresentante (art. 4, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 605).

Il rappresentante del condominio, evidentemente, non è l’amministratore. Tuttavia, sulla base del quadro normativo vigente al momento della pubblicazione di questo articolo, pare che egli dovrà comunque porre in essere gli adempimenti fiscali di competenza dell’amministratore.

Infatti, con riferimento ai lavori di ristrutturazione per i quali sono previste le detrazioni fiscali di cui all’art. 16-bis, t.u.i.r. da effettuarsi su parti comuni del condominio, attualmente i condomini non possono comunicare – nella propria dichiarazione dei redditi – i dati catastali dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori. Tale incombenza compete all’amministratore condominiale che deve inserire i suddetti dati nel quadro AC del modello unico.

Nel caso del condominio minimo, dunque, si cade nel paradosso che i condomini non possono indicare i dati catastali dell’immobile e il rappresentante, che non è amministratore, astrattamente non può presentare il quadro AC. Su tale aspetto, evidentemente, dovrà intervenire l’amministrazione finanziaria.

La circolare in parola, inoltre, solleva un ulteriore dubbio. Infatti l’Agenzia delle Entrate giunge a sostenere che il condominio minimo debba dotarsi di codice fiscale perché, in via generale, il condominio è sostituto d’imposta.

A ben vedere, però, per quanto concerne i lavori di ristrutturazione per i quali si goda delle agevolazioni fiscali, il condominio non opera come sostituto di imposta, poiché la ritenuta (del 4%) è effettuata dall’istituto di credito presso il quale è tratto il bonifico.

Appare lecito domandarsi, dunque, se con la circolare in esame, il Fisco non sottenda l’intenzione di affermare che il condominio minimo debba operare anche le ritenute di cui all’art. 25-ter, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600.

Tuttavia, già in passato si era posto questo problema e l’Agenzia delle Entrate era intervenuta sul punto con la circolare 28 luglio 2010, n. 40/E, chiarendo che in siffatte ipotesi l’unica ritenuta applicabile fosse solamente quella a titolo d’acconto prevista dall’art. 25, d.l. 78/2010 e ciò in quanto quest’ultima norma è da considerarsi disposizione speciale rispetto all’art. 25-ter, d.P.R. 600/1973.

Ma, onestamente, non si vede alcuna ragione per la quale nella circolare 11/E del 2014 l’Agenzia delle Entrate abbia utilizzato come premessa del proprio argomentare, la qualifica di sostituto d’imposta del condominio.

Altri dubbi, poi, sorgono in merito alla compilazione del modello 770. Infatti, una volta dotato di codice fiscale il condominio minimo, qualora egli commissioni dei lavori ad imprese o professionisti (diversi da quelli per i quali i condomini godono delle detrazioni fiscali), sarà tenuto ad effettuare, questa volta sì, le ritenute ai sensi dell’art. 25-ter, d.P.R. 600/1973 e, successivamente, a rilasciare al beneficiario la certificazione dell’avvenuta ritenuta e compilare il modello di dichiarazione dei sostituti. Tali adempimenti, normalmente, incombono sull’amministratore condominiale. Nelle ipotesi di condominio minimo, probabilmente incomberanno su uno dei condomini: anche tale aspetto dovrà essere chiarito dall’Amministrazione.

Pare opportuno, però, rilevare che non si può pretendere che il contribuente normale cittadino si trasformi in amministratore condominiale né può essere considerato equo che l’Amministrazione finanziaria, di fatto, imponga ai cittadini la necessità di sostenere ulteriori spese per la nomina di un amministratore in situazioni dove la legge esclude che sia necessaria la sua presenza.

Di seguito si riporta l’estratto della Circolare in esame:

«4.3 Ripartizione delle spese in assenza di condominio.

D. Il Provvedimento del 2/11/2011 del Direttore dell’Agenzia delle entrate, ai fini della conservazione della documentazione precisa che è necessaria la: “Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”. Si chiede se, in assenza di un obbligo giuridico di costituzione del condominio e relative tabelle millesimali, i comproprietari possano suddividere la spesa sulla base di un rendiconto che tenga conto degli importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti uguali la spesa. Si chiede, inoltre, se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all’impresa sulla base delle singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto giuridico “condominio” cui fatturare.

R. Si premette che, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente “senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento” (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008 e la giurisprudenza ivi richiamata).

Il condominio – per effetto dell’art. 21, comma 11, lettera a), n. 1), della legge n. 449/1997 – ha assunto la qualifica di sostituto d’imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell’art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000).

In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell’articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso.

Per quanto concerne i pagamenti è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (cfr. circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all’accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2

novembre 2011.

Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti).

Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificatividelle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio».